Попытка №2: участок у «Локомотив-арены» снова выставят на аукцион

Мэрия Новосибирска намерена выставить на аукцион право комплексного освоения участка по улице Фрунзе рядом с комплексом “Локомотив – Арена” . Застройщику предстоит договориться с собственниками и арендаторами земельных участков, расселить частный сектор, а также благоустроить территорию. Это вторая попытка мэрии привлечь инвестора для развития территории. Сами застройщики считают предложение властей не слишком выгодным – из-за расселения и работ по благоустройству рентабельность таких проектов невысокая.

Региональный центр баскетбола комплекс «Локомотив – Арена» строился для проведения в Новосибирске Чемпионата мира по волейболу – 2022. Комплекс торжественно открыли два года назад – ленточку перерезали губернатор Андрей Травников, министр спорта РФ Олег Матыцин, предправления ОАО РЖД Олег Белозеров, трёхкратный чемпион Олимпийских игр Александр Карелин. “Жемчужина в короне Новосибирска”,  – сказал Матыцин. «Многофункциональный объект, который станет центром спортивной и культурной жизни города”,  – отметил Карелин.

“Новое спортсооружение находится в центральной части Новосибирска – набережная у расположенного рядом озера будет местом прогулок для жителей и гостей, а на территории возможно оборудовать волейбольные площадки, где горожане могут проводить свободное время”, – приятным эхом отозвалась пресс-служба правительства.

 Комплекс «Локомотив – Арена»  вмещает пять тысяч зрителей, занимает территорию около 4 га, в нем можно проводить соревнования по игровым видам спорта – баскетболу, теннису, мини-футболу и гандболу, музыкальные мероприятия и концерты. Предполагалось, что новосибирский «Локомотив» будет принимать соперников по Суперлиге Париматч, а также европейской Лиге чемпионов.

Из-за «политики отмены» чемпионат мира по волейболу в Новосибирске не состоялся. Правда, прошло много других соревнований различного уровня. Но «жемчужина в короне Новосибирска» по-прежнему находится в  печальном окружении – вокруг удручающего вида частный сектор, пейзаж скрашивают разве что высотки ЖК «Созвездие» на горизонте, да наконец обретающий очертания долгострой «Закаменский». Хотя место более, чем перспективное – площадь Ленина в 10 минутах езды, рядом – транспортная развязка, пересечение улицы Фрунзе и Ипподромской.

Еще до сдачи «Локомотив – Арены»  в эксплуатацию мэрия разработала план комплексного развития территории (КРТ), определила места под строительство  двух школ по 1,1 тыс. мест и двух детских садов по 280 мест и весной 2020 года и попыталась провести аукцион. Весной 2020 года  Анатолий Локоть подписал соответствующее постановление № 1649.

Застройщикам предлагается участок площадью 6,7598 га в границах ул. Ипподромской, ул. Фрунзе, Журинского спуска в Центральном и Дзержинском районах. Тогда мэрии не удалось провести аукцион  из-за споров с ООО «Специализированный застройщик «Краснообск.Монтажспецстрой». В прессе руководитель компании Виктор Плахотников рассказывал, что в план КРТ попал и принадлежащий его компании участок.

Новое постановление о реализации участка на аукционе Анатолий Локоть подписал 17 ноября.  Стартовая цена – 58,075 млн руб., а также помимо этого, победитель аукциона  должен представить в качестве обеспечения исполнения договора “независимой гарантии” в 200 млн руб.

Прежде чем застраивать территорию,  как указывается в постановлении, застройщику предстоит расселить расположенные на ней дома, есть и другие обязательства: «существенными условиями договора «О комплексном развитии территории по инициативе мэрии города Новосибирска в границах ул. Ипподромской, ул. Фрунзе, Журинского спуска в Центральном и Дзержинском районах», кроме обязательств по приобретению (получению) прав на объекты недвижимости, расположенные в границах указанной территории, на застройщика будут возложены и обязательства по выполнению мероприятий, направленных на благоустройство водоема».

 До декабря 2026 года застройщик должен разработать документацию по планировке территории, выполнить архитектурно – строительное проектирование, а также –  выкупить у физ- и юрлиц принадлежащие им строения и участки и снести их. Владельцы и арендаторы участков и недвижимости должны направить соответствующую документацию в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска. К декабрю 2027 года застройщик должен благоустроить обводненный карьер (собственность Новосибирска). К декабрю 2031 года – построить (реконструировать) запроектированные объекты. 

Идея комплексного развития городских территорий, в том числе уже застроенных аварийным жильем и частными домами – давняя для Новосибирска. Так, еще в июне 2009 года департамент строительства и архитектуры мэрии представил депутатам сформированные территории под такую застройку. Совет депутатов утвердил границы таких территорий – всего 170. В последующие годы границы отдельных зон изменялись, но в целом первоначальный замысел сохранился.  Среди участков – Расточка, участки с бараками по улицам Серафимовича, Костычева и переулками Римского – Корсакова в районе Телецентра, по улицам Никитина, Коммунстроевской, а также Добролюбова и ул. Панфиловцев в Октябрьском районе и другие. Наиболее интересные для застройщиков – расположенные рядом с центром города в Заельцовском районе, например, участок в границах улиц Красногорская, Жуковского, Ереванская, по улицам Галилея – Дмитрия Донского – Красному проспекту и другие.

Данные о текущем количестве участков под КРТ в Новосибирской области расходятся. Так, в феврале 2020 года Алексей Кондратьев в итоговом докладе сообщил, что под реновацию (она же – КРТ) по Новосибирску попадают 1 100 ветхих аварийных домов и более 10 тысяч домов индивидуальной жилой застройки. По его словам, ближайшие десять лет будут наиболее активно осваиваться участки, сформированные департаментом в центральной части и “средней удаленности” – всего 114 территорий площадью 384 гектара. В июне этого года, как сообщал замначальника департамента строительства и архитектуры  Иван Ивашина, согласно Правилам землепользования и застройки Новосибирска определено под освоение по механизму КРТ 163 площадки совокупной площадью около  1500 гектаров, емкостью более 15 млн кв.м. жилья. А по данным замгубернатора Новосибирской области Романа Теленчинова, озвученным на пресс-конференции в июне этого года, в регионе всего шесть площадок для КРТ общей площадью 40 га, где планируется построить 997 тысяч кв. м жилья. Чиновник уточнил, что в планах  – до конца года найти застройщиков для освоения участков по КРТ. По его словам, в 2022 году планируется начать освоение по КРТ на участках по улицам Кубовая – Аренского, Макаренко – Дунаевского, Солидарности – Знаменская –Мошковская,  Никитина – 9-го ноября, Костычева –  Степная, 3-й переулок Серафимовича – 3-й переулок Римского-Корсакова. Ориентировочная площадь участков — 110 га.  В октябре министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков рассказал, что всего в Новосибирской области определена 21 площадка под комплексное развитие территории совокупной площадью 126,9 га. По его словам,  сейчас на данных территориях находятся 108 тысяч кв. м жилого фонда, а в ходе реализации проектов предполагается построить 2,6 млн кв. м жилья.

Андрей Травников называл механизм КРТ как наиболее приемлемый для развития города, поскольку, по его мнению, таким образом можно развивать территорию, застроенную ветхими частными домами – комплексно, с учетом социальных задач. В август этого года, представляя новые проекты для комплексного освоения – Ложок, Смарт – Сити (на территории наукограда Кольцово) и Тулинский, чиновник отметил, что за счет КРТ удастся избежать практики, когда застройщики скупают небольшие участки и строят высотки или коммерческие здания вокруг частных ветхих домов. В итоге территория становится неинтересной для дальнейшего освоения.

Освоение территорий по механизму КРТ продвигается медленно. Низкая рентабельность, объяснял Колмаков в октябре этого года. Он рассказал, что московские строительные компании  рассматривали возможность застраивать участки по КРТ, но цену готового жилья они сочли низкой. Еще одна проблема, по словам чиновника – законодательная. Применить механизм КРТ можно только в отношении тех участков, где есть хотя бы один аварийный дом и нельзя там, где есть только индивидуальные частные дома. Таким образом, необходимо вносить изменения в законодательство.

Тем не менее,  застройщики интересуются площадками под КРТ. Так, рассказывал Ивашина в ходе заседания рабочей группы Союза строителей НСО в июне этого года,  ООО «Сибсельмаш» вышла с инициативой освоения территории 28 га в районе улиц Армавирской, Славянской и Войкова, где сейчас находится индивидуальные частные дома. Согласно проекту договора, на территории появится детсад на 360 мест и школа на 1000 мест. Компания «Брусника»  заинтересована в освоении более 22 га в границах улиц Грибоедова, Кирова и Автогенной, также занятой ныне индивидуальными жилыми домами. В границах данной комплексной площадки запланировано размещение двух детсадов суммарно на 440 мест и школы на 1100 мест.

Есть и первые неудачи. Так, компании «Талан-Ростов-на-Дону» и «Аврора» намеревались развивать по механизму КРТ в Новосибирске две площадки: 1,73 га на улице Тополёвой и участок 0,67 га на улицах Океанской и Вяземской.  По условиям договора о комплексном развитии территории, компания должна была предоставить жилье физлицам, жилье которых попадало под снос. Но мэрия не приняла квартиры, купленные застройщиком для переселенцев. Таким образом, мэрия сочла, что застройщик «не исполнил одного из существенных условий» и расторгла договор. Компания – застройщик попыталась оспорить действия мэрии в суде, но безуспешно.

К 2030 году объемы строительства жилья в Новосибирской области должны выйти на уровень 2,6 млн кв м ежегодно.  В 2021 году сдано в эксплуатацию 2,003 млн кв. м жилья, из них львиная доля, а именно 1,57 млн кв.м. пришлась на Новосибирск . Таким образом – нравится, не нравится, а участки с ветхим аварийным жильем необходимо застраивать, а властям и застройщикам искать взаимовыгодные решения.